Nos bombardean con su publicidad. Están en todas partes. Son las empresas especializadas en la reunificación de deudas, empresas dedicadas a la intermediación de créditos hipotecarios pero que no tienen un estricto control por parte de la administración.

¿Qué hacen las empresas de refinanciación de créditos?

Una empresa de reunificación de deudas es, ni más ni menos, que un intermediario entre nosotros y un banco. La empresa reunificadora se dedica a negociar por nosotros un crédito por una cantidad determinada y a un plazo a convenir, con una garantía hipotecaria (nuestra vivienda).

Para ello utilizan una promoción muy agresiva en la que nos ofrecen unir todos nuestros créditos (hipoteca, coche, préstamos personales, tarjetas de crédito, etc) en un mismo crédito, pagando en conjunto una cantidad mensual mucho menor que la que pagábamos anteriormente.

¿Cual es el truco?

El truco consiste en unir en un crédito hipotecario a largo o muy largo plazo créditos de corto o medio vencimiento. Por ejemplo, un préstamo para el coche, que habitualmente pagaríamos en tres o cuatro años, pasaríamos a pagarlo en 25, 30 o 40 años. Efectivamente, en base a eso pagaríamos en conjunto una cuota mensual menor y a un tipo de interés más bajo que el de un crédito personal, pero con un plazo tan largo finalmente pagaríamos unos intereses mucho mayores.

Ojo con los gastos

Además de alargar los plazos y aumentar los intereses globales a pagar, la refinanciación de deudas nos obliga a cancelar nuestra vieja hipoteca y abrir una hipoteca nueva con la entidad pactada por la financiera. Todo esto supone aumentar los gastos (notario, escritras, etc), además de la comisión que cobra la empresa de refinanciación (entre un 0,5 y un 5% de la deuda a renegociar, según el caso). Todo esto hace que finalmente, los gastos que tengamos que asumir por renegociar nuestras deudas puedan llegar a sumar hasta un 15% del total, que también tendremos que financiar, obviamente, aumentando aun más la deuda.

Consejo

Las empresas de refinanciación no nos ofrecen nada que no podamos conseguir nosotros mismos. Tener una vivienda y una hipoteca nos da fuerza para negociar con nuestro banco una mejora de las condiciones de la hipoteca, bien aumentando el capital o bien ampliando el plazo de amortización. Y lo mejor de todo, con unos costes muy inferiores a los que tendríamos con una refinanciera.

Si nuestro banco se niega a negociar, siempre tenemos la posibilidad de acudir personalmente a otro banco. Actualmente, la lucha entre los bancos y cajas de ahorros es encarnizada para captar clientes, principalmente si van con una hipoteca y una nómina en el bolsillo. Aprovechemos esa competencia para conseguir las mejores condiciones para nuestra hipoteca. Visitemos todos los bancos y cajas que podamos, estudiemos las condiciones que nos ofrecen, llevémosles las condiciones que nos ofrecen en otro banco para que nos mejoren su oferta. Negociar una hipoteca es como ir a un mercadillo. Hay que regatear y pelear por la última décima del TAE.

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Ya van 23 subidas consecutivas del euribor, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable. Esta escalada ha situado el referente en el 4,66%, su nivel más alto desde el mes de diciembre del año 2000 y un punto por encima que hace justamente un año. Este dato, traducido a números, quiere decir que una hipoteca tipo de 150.000 euros a un plazo de 25 años verá aumentada su cuota hasta rozar los 900 euros mensuales (unos 90 euros más) en la próxima revisión.

La escalada del euribor ha sido espectacular, ya que durante estos 23 meses transcurridos el índice ha subido desde su nivel histórico más bajo, el 2,01%, hasta el nivel actual, 4,66%. Para la mayoría de los hipotecados, las cuotas se han encarecido un 23% desde el año 2005. El nivel de endeudamiento ha golpeado de pleno a las familias que se compraron un piso en los últimos años, ya que son las más afectadas por las subidas, al contar con hipotecas de mayor cantidad debido al aumento del precio de la vivienda.

El problema para muchos empieza a ser agobiante, ya que muchas veces resulta difícil pagar las altas cuotas que se empiezan a manejar. De hecho, muchas personas con hipoteca han empezado a planterase la posibilidad de vender su piso en propiedad e instalarse en una vivienda de alquiler. El problema radica en que los pisos no se venden con tanta facilidad como antes. Los posibles compradores también están asustados con el precio de las hipotecas y prefieren esperar a ver qué pasa con el euribor y tal vez esperan una posible rebaja en los precios de las viviendas.

Como dato añadido al aumento de las hipotecas hay que destacar que se empieza a notar cierto descenso en determinados sectores del consumo. Por ejemplo, el sector del turismo ha experimentado más dificultades para vender sus productos, al igual que comienza a suceder en restaurantes y, en general, en el sector del ocio.

Y es que, para hacer frente a la hipoteca, mucha gente ha tenido que empezar a apretarse el cinturón.

El nuevo nivel alcanzado por el Euribor (principal referente para el cálculo de hipotecas en nuestro país) ha alcanzado el 4.56%, el nivel más alto desde febrero del 2001 y se sitúa un 1,026% por encima del nivel que tenía en junio del año pasado.

Traducido a números, esta nueva subida del índice de referencia provocará que una hipoteca tipo de 150.000 euros a 25 años vea incrementada su cuota mensual en 88 euros en la próxima revisión.

Mientras tanto, los mercados están a la espera del camino que pueda seguir el Banco Central Europeo con los tipos de interés, aunque las previsiones indican que dichos tipos podrían llegar a subir entre un cuarto y medio punto, lo que llevaría a nuevos incrementos en los índices de referencia hipotecarios.

Según un estudio publicado por la consultora Deloitte, una de cada tres familias con hipoteca ha tenido que renunciar a algunos de sus gastos para poder hacer frente a las crecientes cuotas de la hipoteca. Este recorte de gastos afecta, especialmente, a los viajes y a las comidas o cenas en restaurantes.

La palma se la llevan los viajes y las vacaciones, ya que el 43% de los que han tenido que ajustarse el cinturón, lo han hecho renunciando a sus vacaciones o acortando su duración de forma sensible. Un 26% de los encuestados han tenido que reducir sus gastos en restaurantes y un 12% ha debido ahorrar en la compra de vehículo.

El motivo de dicho ajuste en la economía familiar no es otro que el aumento de las cuotas de la hipoteca. El 49% de los encuestados asegura que su cuota mensual se ha elevado en más de 50 euros. Un 36% confiesa que sus gastos hipotecarios han aumentado entre 50 y 100 euros al mes, mientras un 8% indica que su cuota ha aumentado en más de 100 euros al mes.

El estudio de Deloitte también se hace eco del aumento de los créditos al consumo. Un 25% de los hipotecados confiesa tener o haber tenido algún crédito de este tipo, en muchos casos como método para mantener un determinado nivel de vida por encima de sus posibilidades reales.

Metrovacesa ofrecerá a sus clientes una hipoteca con un tipo de interés equivalente al euríbor menos dos puntos básicos el primer año y al euríbor +0,39% a partir del tercer ejercicio, según informó la propia inmobiliaria. Mediante esta oferta, Metrovacesa se haría cargo de los dos puntos de euríbor que el cliente se ahorra en intereses el primer año de la hipoteca que sus clientes firmarán con el BBVA. También ofrece un ahorro alternativo de un punto porcentual del euríbor durante los primeros ejercicios del préstamo, que durante el resto del plazo de amortización, (tercer año y sucesivos) tendrá un interés del Euribor +0,39%.

Con esta iniciativa, la compañía pretende adaptar sus campañas de márketing a los cambios que se están produciendo en el mercado inmobiliario, es decir, un descenso en las ventas y un amumento en los tipos de interés. La promoción se completa con otras medidas que intentarán captar grupos heterogéneos de compradores. Por ejemplo, la empresa ofertará descuentos de 1.000 euros en la compra de una de sus viviendas si ésta la realiza una pareja. Además, habrá un descuento de 600 euros por cada hijo si el adquiriente es una familia, y de 500 euros si el comprador es un extranjero.

Os presentamos aquí un resumen de las ofertas de hipotecas de diferentes entidades. Están recogidas las ofertas más interesantes para los usuarios, aquellas que presentan unos tipos de interés más bajo, las menores comisiones y se indican los plazos máximos de amortización. Esperamos que os sea de utilidad.

• ING DIRECT: Máximo 80%, TAE: 4,53% (Euribor+0,33) Hasta 35 años de plazo, sin comisiones.

• Activo Bank: Máximo 80%, TAE: 7,73% (Euribor+0,28) Hasta 40 años, sin comisiones

• Banco del Deporte: Máximo 80%, TAE: 4,58% (Euribor+0,35) Hasta 35 años, sin comisiones

• E-Bankinter: Máximo 80%, TAE: 4,71% (Euribor+0,18) Hasta 40 años, sin comisiones

• Barclays: Máximo 80%, TAE: 4,59% (Euribor+0,39) Hasta 30 años, 1% canc. total

• Caixa Galicia: Máximo 80%, TAE: 4,59% (Euribor+0,41) Hasta 40 años, sin comisiones

• Caja España: Máximo 80%, TAE: 4,86% (Euribor+0,38) Hasta 30 años, sin comisiones

• i-Banesto: Máximo 80%, TAE: 4,74% (Euribor+0,35) Hasta 35 años, sin comisiones

• Oficina Directa Pastor: Máximo 80%, TAE: 4,51% (Euribor+0,33) Hasta 40 años, 1% canc. total

• Openbank: Máximo 80%, TAE: 4,59% (Euribor+0,39) Hasta 30 años, 0,50% canc. total

• Popular-E: Máximo 80%, TAE: 4,70% (Euribor+0,30) Hasta 30 años, 0,50% canc. total

• Uno-E: Máximo 80%, TAE: 4,48% (Euribor+0,29) Hasta 35 años. sin comisiones

• Caja Duero: Máximo 100%, TAE: 4,41% (Euribor+0,25) Hasta cumplir los 60 años el titular, sin comisiones

Bankinter ofrece una hipoteca muy agresiva, pero con bastante letra pequeña. La hipoteca Bankinter se anuncia con un tipo de interés muy muy bajo, Euribor + 0,18% (un 4,40% el primer año, con un TAE del 4,71%). Esta hipoteca se ofrece sin comisiones.

Ahora viene la letra pequeña. Se trata de un producto exclusivo para viviendas con un precio de tasación superior a los 300.000 euros. El importe máximo de la hipoteca no superará el 80% del valor de tasación de la vivienda.

La operación va ligada a la contratación de un seguro de vida por un importe mínimo del 70% de la hipoteca (con Bankinter Seguros) y de un seguro del hogar con cobertura de contenido mínimo de 18.000 euros y un continente equivalente al valor de tasación.
La oferta está limitada a las primeras 20.000 hipotecas formalizadas con la entidad.

A pesar de la letra pequeña, parece ser una hipoteca bastante interesante. Como comparativa, ING ofrece su hipoteca al Euribor + 0,33%. En Bankinter, la cuota con una hipoteca simulada de 100.000 euros a 15 años quedaría en 754,63 euros.

Mientras los valores en bolsa de las principales inmobiliarias se desploman, con Astroc a la cabeza, el Gobierno insiste en que no hay motivos para la preocupación y que se trata únicamente de un reajuste en los valores de las cotizaciones de estas empresas.

Efectivamente, tienen razón al decir que los valores en bolsa de las empresas inmobiliarias estaban (y continúan estando) demasido sobrevaloradas, pero en la misma línea en la que está sobrevalorado todo el negocio inmobiliario en este país, empezando por el precio de la vivienda. Es como mirar para otro lado y no ver el problema.

Mientras tanto, el Financial Times londinense dedica un artículo muy interesante al fenómeno inmobiliario español, asegurando que tiene “todos los signos de una burbuja a punto de estallar“. En una de sus secciones más leídas, la columna “Lex Column”, el Financial Times dice que “los mercados peligrosamente inflados no duran para siempre”. El mismo diario indica lo “desafortunado” que puede resultar para los propietarios de vivienda el posible estallido de la burbuja y advierte a los inversores de la necesidad de controlar los valores más arriesgados.
Finalmente, el diario cita como causas de esta burbuja la inmigración, los bajos tipos de interés y el aumento de los ingresos de los españoles, destacando también el gran aumento de la deuda de las familias y el crecimiento del volumen de las hipotecas.

Según los analistas del BBVA, el Banco Central Europeo (BCE) podría llegar a situar los tipos de interés en la zona euro al 4,25% para este mismo año (actualmente, los tipos de interés están en el 3,50%).

De esta manera, se continuaría con la senda alcista en los tipos, aunque a un ritmo relativamente moderado , que evite un enfriamiento de la economía europea. En contra para los españoles, se sitúa el mercado hipotecario español, ya que cualquier incremento de los tipos tiene gran repercusión en las cuotas mensuales de hipotecas y créditos.

Caja Duero ha lanzado al mercado uan de las hipotecas más competitivas del mercado. Se trata de una hipoteca con un interés del Euribor más un diferencial del 0,25% y un plazo de amortización de hasta 52 años. Es una hipoteca flexible, en la que se paga menos durante los primeros años y posteriormente se puede elegir el importe máximo de la cuota que se quiere amortizar cada año.

La Hipoteca Joven Tranquilidad está principalmente destinada a la captación de jóvenes clientes, los que más pueden ampliar el plazo de devolución. El tipo de interés es variable, en función de la “fidelización” del cliente. Parte de un Euribor + 0,50 de interés, pero cumpliendo determindados requisitos (domiciliar la nómina, contratar los seguros con la propia entidad o abrir un plan de pensiones, por ejemplo) el diferencial puede reducirse hasta el 0,25, el más bajo del mercado y un notable ahorro en concepto intereses

Para más información, visitar la web de Caja Duero